弥勒市公共租赁住房管理办法

　　第一章 总则

　　第一条  为建立完善我市多层次住房供应体系和保障体系，多渠道解决我市建档立卡家庭、城镇中低收入家庭、新就业人员、进城务工家庭、外来务工家庭及政府引进特殊人才的住房困难问题，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）、《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《云南省人民政府关于加大推进保障性安居工程建设的意见》（云政发〔2011〕64号）、《云南省保障性住房建设工作领导小组办公室关于进一步做好城镇保障性住房分配管理工作的通知》（云保办〔2012〕6号）及《云南省住房和城乡建设厅关于印发云南省推进公共租赁住房分配管理运营工作试点方案的通知》（云建保〔2015〕665号）文件精神，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于弥勒市范围内公共租赁住房的规划、用地、建设、分配、管理及监督。　　

　　第三条  本办法所称公共租赁住房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金标准，面向本市符合保障条件的申请家庭出租的保障性住房。

　　第四条  公共租赁住房包括成套住房、单身公寓、集体宿舍。

　　第五条  公共租赁住房管理应当坚持公平公开，严格监管，统筹规划，统建统管，分步实施原则。

　　第六条  弥勒市住房和城乡建设局是全市公共租赁住房的行政主管部门。负责会同相关部门共同编制公共租赁住房建设规划，负责安排年度建设计划，负责公共租赁住房房源的建设、收购、回购管理工作，负责指导全市公共租赁住房的建设和管理工作，负责公共租赁住房申请对象的资格审核工作。各单位、社区负责本辖区公共租赁住房申请对象的资格初审工作。

　　发展改革、财政、国土资源、城乡规划、民政、环保、税务、审计、物价、监察等有关部门应当按照各自职责，共同做好公共租赁住房管理工作。

　　第七条  公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金按照经济适用房的相关政策执行。社会捐赠住房作为公共租赁住房的，按照国家规定的有关税收政策执行。

　　第八条  实行廉租住房及公共租赁住房两房并轨管理，将我市已建成的廉租住房全部转为公共租赁住房分四档管理。其中：一档，对最低收入住房困难家庭应保尽保，主要保障最低收入（人均月收入线根据红河州最低收入保障线浮动，目前标准为420元/月）住房困难家庭，实行原廉租住房租住政策；二档，针对低收入（人均月收入线根据红河州低收入保障线浮动，目前标准为500元/月）住房困难家庭，做到应保尽保；三档，解决城镇中低收入（人均月收入线根据红河州中低收入保障线浮动，目前标准为980元/月）住房困难家庭、建档立卡贫困家庭、进城务工人员、外来务工人员的住房困难问题；四档，解决政府引进特殊人才、新就业及大学生自主创业人员住房困难问题。公租房按以上四档分档管理程序如下，在一档应保尽保后，启动二档，在二档应保尽保后启动三档，在三档应保尽保后启动四档。

　　第九条  公共租赁住房建设和管理由弥勒市保障性住房建设分房领导小组负责。

　　第二章  房源筹集及建设

　　第十条  公共租赁住房的房源可通过新建、改建、回购、购买和在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以集中建设和配建相结合的方式。要科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。

　　第十一条  公共租赁住房的房源筹集渠道主要包括：

　　（一）政府批准机构新建、改建的住房;

　　（二）政府出资通过市场收购、采购符合条件的住房;

　　（三）政府出资在市场上租赁的住房;

　　（四）直管公房、自管公房按有关规定转换的住房;

　　（五）社会捐赠及其他渠道筹集的住房。

　　第十二条  新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全;成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。采取政府购买社会服务，采购商品房作为公共租赁住房的应尽量购买小户型商品房。

　　第十三条  公共租赁住房建设用地实行行政划拨或有偿方式供应。公共租赁住房建设用地应符合土地利用总体规划和城镇建设规划，纳入年度土地供应计划，予以重点保障。涉及新增建设用地的，要优先安排土地利用年度指标。采购商品房作为公共租赁住房的，须取得所在项目建设用地的土地使用权及建设用地许可等相关手续。

　　第十四条  公共租赁住房的建设，应当积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，推动节能、省地、节水、节材及环境保护工作，提高住宅建设的整体水平。

　　第十五条  在商品房项目中配建的公共租赁住房，由政府出资回购，回购价格按照房屋建安成本核算，并在配建项目国有土地使用权出让合同中予以明确。政府出资在市场上收购符合公共租赁住房标准的住房，收购价格按相关部门测算、审定的价格进行核算。

　　第三章  资金筹措与租金使用

　　第十六条  公共租赁住房资金筹集渠道：

　　（一）中央、省对公共租赁住房建设的专项补助资金;

　　（二）市财政年度预算安排的资金;

　　（三）土地出让净收益的10%;

　　（四）银行或非银行金融机构贷款;

　　（五）按程序报批后发行债券;

　　（六）公共租赁住房的租金收入;

　　（七）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后安排的资金;

　　（八）公共租赁住房配套设施收益;

　　（九）经济适用住房补交的土地出让金;

　　（十）收回的经济适用住房项目土地使用权进行招标、拍买、挂牌的土地出让金收入;

　　（十一）社会捐赠及其他渠道筹集用于公共租赁住房的建设资金。

　　第十七条  公共租赁住房所需资金实行预算管理，专账核算，定期审计，专项用于公共租赁住房房源筹集，不得挪作他用。

　　公共租赁住房租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于公共租赁住房的维护和管理，以及偿还公共租赁住房贷款。

　　第四章  准入管理

　　第十八条  申请公共租赁住房保障须符合下列条件：

　　申请公共租赁住房应以家庭为单位，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。

　　（一）申请公共租赁住房一档的家庭须同时符合下列条件：

　　1、申请人和共同申请的家庭成员应当具有当地常住城镇居民户口，且家庭成员中至少有2人须取得当地常住城镇户口2年以上;

　　2、申请人和共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、扶养、抚养关系，且共同居住;

　　3、人均住房建筑面积低于8平方米(含);

　　4、人均月收入不高于420元（根据弥勒市最低生活保障线浮动）：

　　5、连续领取城镇最低生活保障6个月以上（含）。

　　（二）申请公共租赁住房二档及以上的家庭须同时符合下列条件：

　　1、申请人和共同申请的家庭成员应当具有当地常住城镇居民户口，且家庭成员中至少有2人须取得当地常住城镇户口2年以上;

　　2、申请人和共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、扶养、抚养关系，且共同居住;

　　3、人均住房建筑面积低于15平方米(含);

　　4、人均月收入不高于500元（根据弥勒市低收入保障线浮动）。

　　（三）申请公共租赁住房三档的家庭须同时符合下列条件：

　　1、申请人为进城务工家庭或外来务工家庭，取得与用人单位签订的劳动合同（或协议），在市区内稳定就业满两年以上（含），且用工合同（或协议）已在市人社局备案；

　　2、申请公共租赁住房应以家庭为单位，家庭成员至少2人，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人；

　　3、申请人和共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、扶养、抚养关系，且共同居住；

　　4、连续缴纳社会保险1年以上（含）。

　　（四）申请公共租赁住房四档的人员须同时符合下列条件：

　　1、申请人为政府引进的特殊人才，到我市城区内新就业及大学生自主创业无住房人员，与用人单位签订劳动（或聘用）合同（或协议）；

　　2、具有城区派出所常住户口，或者具有由用人单位出具的工作证明，公安部门出具的居住证等；

　　3、工作年限在5年以内（工作年限超过5年，从乡镇或外县调入我市城区不超过1年，经所在单位证实，确实无购房能力）；

　　4、城区无住房且未享受过保障性住房。

　　市人民政府引进的特殊专业人才和在弥勒工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人、市人民政府特批的住房困难家庭、公产房排危改建回迁户申请公共租赁住房，不受收入和户口限制。

　　申请公共租赁住房的收入标准、住房困难标准，由政府根据经济发展水平、人均可支配收入、人均住房水平、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布。

　　第十九条  有下列行为的家庭不得申请公共租赁住房：

　　（一）申请人申请之日前3年内有转让私有房屋或涉及转租、转让直管公房行为的家庭;

　　（二）申请人因离婚失去住房未满2年及取得财产、现金5万元以上（含）的家庭；

　　（三）已享受过保障性住房实物配租的家庭或个人；

　　（四）其他不应纳入公共租赁住房保障的家庭。

　　第二十条  下列住房面积应认定为申请家庭现有住房面积：

　　（一）私有住房;

　　（二）承租的公有(直管、自管)住房;

　　（三）已达成拆迁安置补偿协议的拆迁安置住房;

　　（四）采取货币补偿方式达成拆迁补偿安置协议的原住房面积;

　　（五）租住、借住直系亲属的住房;

　　（六）其他应认定为申请家庭现有住房面积的。

　　第五章  申请、审核程序

　　第二十一条  弥勒市住建局每年应根据公共租赁住房建设情况，向社会公布公共租赁住房的建设地点、房型及套数、房屋租金标准，供申请对象选择申请。

　　第二十二条  申请公共租赁住房的家庭，由申请人向其居住地的单位或社区提出申请，并提交下列材料：

　　（一）《云南省公共租赁住房申请书》;

　　（二）申请人及共同申请家庭成员的身份证复印件、户口簿复印件、婚姻证明（已婚的提供结婚证，离异的提供离婚证及离婚协议），非本市户籍的申请人应当同时提供公安派出所核发的居住证；

　　（三）社区居委会或用人单位出具的申请人及共同申请家庭成员的月工资收入证明;

　　（四）社区居委会或单位申请人及共同申请家庭成员的住房证明;

　　（五）申请公共租赁住房三档及以上的申请人与用人单位签订的劳动合同（或协议）；

　　（六）申请人为进城务工家庭及外来务工家庭的须提供社保部门出具的缴纳社会养老保险的证明；

　　（七）属于本办法规定予以优先分配的，应提供相关证件或相应证明材料；

　　（八）其他需要提供的材料。

　　第二十三条  公共租赁住房的申请、受理、初审、审查、公示，按照以下程序办理：

　　（一）申请：申请人向户籍（居住证）所在地社区居委会或分房单位提出租住申请；

　　（二）受理：分房单位或社区在收到申请人的申请材料后，对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场告知申请人需要补正的全部内容；对申请材料齐备并符合法定形式的，在3个工作日内受理。

　  （三）初审：分房单位或社区采用入户调查，邻里访问以及信函索证等方式对其家庭人口、住房状况和收入状况进行走访核查，并在15个工作日内提出初审意见。经初审不符合申请条件的，应当书面告知申请人；经初审符合申请条件的，应当在其实际居住地社区进行公示，公示期限为3天。公示后经各分房单位或社区应当在3个工作日内将公示无异议和异议经核实不成立的申请材料、初审意见和公示情况等经负责人签字审定后，按一户一档的标准成册报送弥勒市弥阳镇人民政府或经市人民政府确定的分房单位审核。

　　（四）复审：经复审符合条件的，由弥勒市弥阳镇人民政府或市人民政府确定的分房单位进行公示，公示期限为7天。公示7天后将公示无异议或异议经核实不成立的申请材料、复审意见和公示情况等经负责人签字审定后，报送弥勒市公共租赁住房分房领导小组办公室。

　　（五）终审：由市公共租赁住房分房领导小组会同房管、民政、社保、公安等部门对申请人有无住房、家庭收入情况、劳动合同、养老保险证明等进行审查。对经审核符合条件的申请人在弥勒电视台和弥勒市人民政府网站上进行公示，公示期限为15天。经公示无异议、或异议不成立的，审核结果生效，进行实物配租；经公示有异议，且异议成立的，由上报单位或社区告之申请家庭不予配租。

　　　　第六章  租赁管理

　　第二十四条  符合保障条件的家庭只能承租一套公共租赁住房。

　　第二十五条  经审核符合条件的申请家庭，应在收到配租确认通知后30日内，到市保障性住房建设分房领导小组办公室签订租赁合同，办理入住手续，缴纳租金和保障金（1000元）。未按期签订合同的，将视为自动放弃本次配租。

　　第二十六条  公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。公共租赁住房租赁合同期限为3年，3年签一次合同。承租人享有按合同约定租赁期限使用公共租赁住房的权利。

　　承租人应当按时交纳政府规定的房屋租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用，其中物业服务管理费用由租住家庭承担一半，市人民政府从收取的公共租赁住房租金中补贴一半。

　　第二十七条  公共租赁住房的租金标准由市物价部门会同财政、市建设部门依据社会经济发展水平、保障对象的承受能力以及市场租金水平等因素综合考虑提出方案，报市政府确定，每三年进行动态调整，以保证正常使用和维修管理。原则上公共租赁住房实物配租租金标准应控制在政府公布的同地段市场租金参考价70%以下。目前我市公共租赁住房租金分四档管理，一档为1元/平方米/月（按原廉租住房租金标准执行），二档为3元/平方米/月，三档为4.5元/平方米/月，四档为6元/平方米/月（具体租金根据租住人员工资、收入水平和租住房屋环境确定）。

　　第二十八条  市人民政府引进的特殊专业人才，在弥勒工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人符合公共租赁住房申请条件的，优先进行实物配租。

　　第七章  使用及退出管理

　　第二十九条  承租人累计6个月以上（含）拖欠租金的，应当补交齐租金并腾退所承租的公共租赁住房，拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。公共租赁住房承租人拖欠租金和其他费用的，出租人可依法追偿，或通报其所在单位或社区，由单位或社区代为收取。

　　第三十条  公共租赁住房承租人应在合同期满前6个月按程序申报审核租赁资格，对仍符合公共租赁住房保障范围并且愿意继续承租的，可以继续承租。

　　合同期满后不符合公共租赁住房保障范围的，应当退出。退出确有困难的，可以申请最长不超过6个月的延长租住期。延长期内，按同区域同类住房市场价格收取租金。

　　第三十一条  承租人不得对所承租的公共租赁住房进行二次装修、改变原有使用功能和内部结构。

　　第三十二条  公共租赁住房保障家庭有下列行为之一且拒不整改的，解除租赁合同，按同区域同类住房的市场租金指导价格补缴从违法行为发生之日起的租金，收回其承租的公共租赁住房，记入诚信档案，并取消其在5年内再次租赁保障性住房的资格：

　　（一）采用虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入以及住房等欺骗方式取得公共租赁住房的;

　　（二）将所承租的公共租赁住房转租、转让、转借和从事经营活动的;

　　（三）拖欠租金和物业服务费累计6个月以上的；

　　（四）累计6个月未在所承租的公共租赁住房居住的;

　　（五）参加集资建房、已购买商品房、经济适用住房或以其它方式取得私有房屋的;

　　（六）在公共租赁住房中从事违法活动的；

　　（七）违反租赁合同其他约定的。

　　第三十三条  已不符合保障条件的承租人拒不退出公共租赁住房的，依法追还所租赁的房屋。

　　第八章  监督管理

　　第三十四条  建立公共租赁住房申请家庭分配、入住资格审核管理实名制，严格实行谁审核、谁签字、谁负责。各级行政管理部门（含社区、基层单位）的工作人员必须严格按审核要求、程序进行审核，对违反本办法规定，出具虚假证明材料、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由相关部门依法追究法律责任。

　　第三十五条  公共租赁住房的规划、建设、租赁、运营和监督管理等工作接受社会监督。有关部门在接到举报时，应当依照各自职责及时调查处理。

　　第三十六条  本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

　  第三十七条  本办法自发文之日起施行。