解读：《弥勒市社会资本参与储备土地综合开发实施细则（试行）》

《弥勒市社会资本参与储备土地综合开发实施细则（试行）》（以下简称《细则》），是弥勒市深入贯彻《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《土地储备管理办法》（自然资规〔2025〕2号）等国家、省级政策要求的本地化落地成果，更是立足本市“1377”发展思路、服务“七城同创”“七做同抓”战略的核心规范性文件。弥勒市作为滇中滇南经济区重要节点城市，2024年GDP达558.53亿元、民间投资占比64.8%，土地资源开发是支撑低空经济、文旅康养、高原特色农业等四大支柱产业发展的关键载体。《细则》秉持“严控风险、公平参与、绩效挂钩、规范退出”四大原则，系统明确全流程事项，既精准衔接上级政策，又贴合本市土地储备与产业发展实际，其出台不仅为社会资本参与提供清晰制度遵循，更对激活民间投资活力、规范土地储备行为、守住债务底线、强化生态保护、支撑城乡品质提升具有重要现实意义，为弥勒市打造“滇南福地”、稳居县域经济第一方阵筑牢土地要素保障。

一、总则核心要点

（一）制定依据

以《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例为根本遵循，深度衔接国家最新《土地储备管理办法》，严格落实专项债券管理、生态修复资金管理等上级规定，结合云南省相关政策及专项债券盘活存量土地要求，全面确保《细则》合规衔接。此举旨在破解本市土地开发中政策落地“最后一公里”难题，使国家省级政策与弥勒市土地储备三年滚动计划、年度供应计划精准对接，保障土地开发与低空经济产业园、文旅项目等重大部署同频共振，为产业发展预留充足空间。

（二）核心概念界定

1.储备土地综合开发：涵盖土地前期开发、生态修复、存量盘活、土地综合整治四大核心内容，目标是使储备土地达到供应条件、提升区域土地价值与生态效益。其中生态修复、历史遗留废弃工矿地整治等工作，既符合上级公益性修复要求，又精准契合弥勒市滇东南山地石漠化治理、甸溪河国家水利风景区保护等生态建设需求，助力提升城市生态颜值与宜居度。

2.社会资金：排除财政预算资金，涵盖各类市场主体资金，明确三种参与模式及债务资金使用禁令。这一界定既呼应本市民间投资占比高的优势，又严守隐性债务底线，避免财政风险累积，为民间资本有序进入土地开发领域划清边界、打消顾虑。

（三）实施原则

严格契合国土空间规划及土地储备计划，坚守储备标识码管理、隐性债务防控底线，明确政府与市场边界。其意义在于确保土地开发不偏离本市城乡建设规划，保障储备土地精准服务重大项目落地，同时通过厘清权责，避免政府过度干预市场，形成“政府引导、市场主导”的良性开发格局，为城市智能化管理、海绵城市建设等重点工作提供土地支撑。

（四）职责分工

明确市自然资源局牵头、多部门协同的工作机制，覆盖全市行政区域内相关项目。这一分工打破部门壁垒，实现土地开发全流程闭环管理，有助于提升审批效率、凝聚工作合力，保障储备土地及时供应，支撑2025年国有建设用地供应计划落地，满足重点产业、民生工程用地需求。

二、准入领域与条件

（一）准入领域

明确4类可参与项目，精准对接上级政策与市域需求。其中基础设施配套工程可完善低空经济产业园、文旅景区周边配套，提升土地承载能力；存量闲置/低效用地盘活及历史遗留工矿地整治，契合本市“盘活存量、控制增量”的土地管理导向，能有效破解土地资源浪费问题，为高原特色农业、现代物流等产业腾出发展空间，同时可争取生态修复专项资金支持，助力绿美弥勒建设。

（二）投资人条件

1.资金要求：明确项目资本金比例及资金来源规范，契合专项债券项目收益平衡要求。此举可保障项目资金链稳定，避免因资金问题导致项目停滞，维护土地开发秩序，为弥勒市固定资产投资稳定增长提供支撑。

2.资质与信用要求：强化资信与信用审核，可筛选优质市场主体，防范失信企业参与带来的项目风险，维护公平诚信的市场环境，助力本市优化营商环境。

3.联合体参与要求：明确联合体权责，可整合多方资源优势，提升复杂项目开发能力，适配本市大型土地综合整治、生态修复项目需求。

4.纯资金投资人要求：规范资金监管与使用边界，可保障资金专款专用，避免资本干预项目运营，确保土地开发按规划推进，服务城市建设整体目标。

三、投资人选择与管理

（一）选取方式

通过公开竞争方式选取投资人，可委托专业建管公司管理。这一方式确保选取过程公开透明，杜绝暗箱操作，有助于吸引实力雄厚、经验丰富的市场主体参与，提升土地开发质量与效率。

（二）招投标原则

坚持公开公平公正，打破市场壁垒，不设所有制、注册地等限制。此举可充分激发市场活力，吸引外地优质资本与本地企业同台竞争，契合本市民间投资活跃的特点，进一步提升资本配置效率，为土地开发注入多元动能。

（三）权益限制

限制项目权益擅自转让，可保障开发连续性与稳定性，避免因权益变动导致项目中断，确保储备土地按时达到供应条件，支撑重大项目及时落地投产。

四、参与模式规范

（一）资金管理

设立三方共管账户，实现资金封闭管理。这一规范严格落实专项债券资金管理要求，防范资金挪用，确保资金全部用于土地开发，同时提升资金使用透明度，为财政监管提供支撑，守住财政资金安全底线。

（二）合同约定

明确合同合规性要求，禁止财政兜底等条款。此举进一步厘清政府与市场责任，杜绝隐性债务新增，保障财政可持续性，为弥勒市经济社会稳定发展筑牢风险防线。

（三）成本归集

规范成本归集范围与标准，契合生态修复资金使用效益要求。这一举措可精准核算土地开发成本，合理控制土地出让价格，平衡政府与社会资本利益，同时确保生态修复资金用出实效，提升土地综合价值。

（四）回报处理

明确回报计入成本及预算管理要求，与土地出让收入脱钩。此举既保障社会资本合理收益，又坚守预算管理底线，避免土地出让收入无序支出，确保财政资金统筹用于民生改善、城市建设等重点领域。

五、投资回报与退出机制

（一）回报机制

采用“成本核定+浮动回报”模式，挂钩绩效考核与LPR标准。这一机制既给予资本合理收益预期，又通过绩效约束倒逼项目质量提升，避免盲目追求收益而忽视生态、社会效益，契合本市“生态优先、质量为上”的发展理念。

（二）退出方式

1.正常退出：明确股权转让退出路径，为资本提供清晰退出渠道，增强投资流动性，提升资本参与积极性。

2.政策变动退出：明确补偿标准，可保障投资人合法权益，降低政策变动带来的投资风险，维护市场信心。

3.亏损退出：禁止财政兜底，倒逼资本理性投资、规范运营，同时通过协商机制妥善解决纠纷，避免引发社会矛盾。

4.违约处理：强化违约责任与信用惩戒，可震慑违约行为，保障项目顺利推进，维护土地开发市场秩序。

六、监管与风险防控

（一）资金监管

实行“三单匹配”支付制度，强化多方监督与第三方评估。此举可实现资金使用全流程管控，确保资金与工程进度、质量同步，提升资金使用效益，防范工程烂尾、质量不达标等风险，保障储备土地开发符合城市建设标准。

（二）五条禁止行为

明确五大禁止行为，精准防控融资、资金使用、职能越位等风险。其核心意义在于严守政策红线，厘清政府与市场边界，防范隐性债务、资金挪用等问题，为弥勒市土地储备开发工作保驾护航，确保城市建设可持续推进。

七、绩效评价体系

（一）评价机制

建立全过程绩效评价机制，衔接上级资金与债券管理要求。此举可将绩效理念贯穿开发全流程，倒逼项目提质增效，同时为后续资金分配、政策调整提供依据，提升土地开发精细化管理水平。

（二）评价内容

涵盖五大核心维度，采用定量与定性结合方式。这一全面评价体系可兼顾项目管理、资金效率与综合效益，确保土地开发不仅追求经济效益，更契合本市生态保护、民生改善目标，助力宜居宜业和美乡村与品质城市建设。

（三）评价等次与应用

建立“奖优惩劣”机制，衔接信用体系与后续合作资格。此举可强化评价结果运用，激励投资人提升项目质量，形成良性竞争格局，同时通过信用约束规范市场行为，为弥勒市土地开发市场长期健康发展奠定基础。

八、附则说明

（一）争议解决

明确协商与诉讼并行的争议解决方式，可快速化解合作纠纷，避免争议拖延影响项目推进，保障土地开发进度，支撑重点项目按时落地。

（二）术语界定

统一核心术语口径，可避免理解偏差与执行争议，确保《细则》在各部门、各市场主体间高效落地，提升政策执行一致性。

（三）施行期限

明确试行期限与过渡条款，兼顾政策稳定性与灵活性。既为现有项目提供过渡保障，又可根据上级政策调整与本市实践情况优化完善，确保《细则》始终适配弥勒市土地开发与产业发展需求。

核心导向总结

《细则》通过全流程规范设计，构建起“政府主导、市场运作、风险共担、收益共享”的储备土地综合开发机制，其出台意义深远。从发展支撑看，可有效激活民间资本活力，为城市建设、生态修复、存量土地盘活注入多元资金，破解土地开发资金瓶颈，支撑低空经济、文旅康养等支柱产业发展，助力弥勒市巩固全州经济龙头地位、冲刺更高质量发展目标。从风险防控看，严格衔接上级政策，严守隐性债务底线，强化资金与项目监管，为财政安全、市场秩序筑牢防线。从综合效益看，推动土地开发与生态保护、城乡建设、民生改善深度融合，既提升土地利用效率与区域价值，又助力绿美弥勒、品质弥勒建设，为弥勒市打造滇中滇南节点城市、实现“美好城乡 主客共享”目标提供坚实土地制度保障。