弥勒市自然资源局关于《云南省弥勒县老城片区L1-01~L1-06、L1-08、L1-15、L1-16等9个地块（民主街片区）控制性详细规划》调整方案征求规划地段内利害关系人意见的公示

弥勒市自然资源局关于《云南省弥勒县老城片区L1-01~L1-06、L1-08、L1-15、L1-16等

9个地块（民主街片区）控制性详细规划》调整方案

征求规划地段内利害关系人意见的公示

　　随着弥勒城市发展，现行老城区控规从城市道路、用地标准、规划控制指标等多方面，都与现城市建设出现多处冲突，为充分发挥控规的建设引导和控制作用，更加注重土地集约节约利用，同时满足原住民原址回迁的强烈愿望，故对《云南省弥勒县老城片区L1-01~L1-06、L1-08、L1-15、L1-16等9个地块（民主街片区）控制性详细规划》开展调整工作。

　　修改内容：

　　1. 道路红线依据已建红线及专项规划进行调整

　　2016年划定的棚改范围线依据为当时的现状道路红线，但所依道路未经规划，建成后宽度不一。自项目立项确定棚户区改造范围至今，环城北路、环城西路、环城南路、环城东路等道路在片区改造中道路红线已发生变化：环城北路由8.8米扩至12米，环城西路由15米扩至18米，环城南路和环城东路由12米扩至15米。

　　本次拟调整用地范围沿用2016年划定的棚改范围线不做更改，控规调整根据现状建成道路，将优化调整道路红线，因项目建设而改扩建的市政道路由企业无偿建设，不再做土地征收。但项目开发建设须以扩宽后的道路红线为退让依据。（见附件1、附件2）

　　2. 落实已批已建项目用地界线及控制指标

　　本次控规调整将根据已批已建“弥勒市2016年城镇棚户区改造民主街片区（弥勒印象）建设项目”的一期工程，落实用地边界线、规划控制指标等，以解决历史遗留问题。（见附件3）

　　项目一期调整后指标：

　　（1）规划面积：96082㎡（144亩）；

　　（2）用地使用性质：居住用地；

　　（3）容积率：＞1.0且＜2.3；

　　（4）建筑密度：≤38%。

　　（5）建筑限高：≤100米；

　　（6）绿地率：＞18%；

　　（7）建筑退规划用地边界距离：依据图则执行；

　　（8）建筑采光间距：满足日照要求；

　　（9）停车数量：1.0个/每户；

　　（10）商业配套比例：≤35%。

　　3. 调整二期控制指标，以解决城市更新中原居民原址回迁安置的诉求

　　（1）由街区商业为主变为由居住为主的开发模式，商住比由82:18调整为15:85；

　　（2）大幅降低了建筑密度，降低约29%，提升绿地率13%；

　　（3）虽在建筑密度与绿地率上做了调整优化，但较《城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）》仍有差距。

　　从总体指标对比可见：本次调整在项目总体指标上进行了优化：调整优化建筑密度，降低约10%，提升了绿地率约5%；提高了开发容积率，约0.6。（见附件4）

　　4. 依据调整后的人口数量增加相应配套

　　（1）项目居住人口估算

　　结合云南省居住实际情况及《中国人口普查年鉴-2020》，按照人均41平方米的居住建筑面积核算本项目人口规模，本项目居住建筑总量27.89万方，则：居住人口 = 27.89万㎡ ÷ 41㎡/人 = 6800人，居住人口规模属于“五分钟生活圈居住区”。

　　（2）教育设施配套

　　根据出行距离（5分钟）及服务人口（0.5-1.2万人），本项目基本在一个5分钟生活圈的覆盖范围内，规划整合一期已建成配套设施，二期进行补充，设置1处5分钟生活圈。

　　根据居住区设计标准中的相关规定，居住人口规模达到5000人，或住宅达到1500套及以上的居住区需配建幼儿园。控规调整方案依据《幼儿园建设标准（建标175-2016）》，片区6800人，需配建9班幼儿园。但由于本项目用地南北纵深较长，幼儿园（已建）布局于最北端，故幼儿园班数满足生活圈要求，半径难以满足要求。

　　在正在编制的老城区控规调整应统筹考虑幼儿园布点问题，以覆盖南侧区域。

　　（3）公共绿地及开放配套

　　为提升居住品质，在二期建设时，宜按照6800人计算，考虑配建4000㎡-6800㎡公共绿地。

　　经前期调研发现，老城区居住人口密集，公共开敞活动空间紧缺，居民对广场的需求远大于绿地，本着“以人为本”的设计原则，规划考虑将二期配建的公共绿地设置为“大广场+小绿地”模式，在民主街南侧设置6670平米的开场空间，以满足市民的活动需求，并在地块内其他有条件的区域及屋顶尽量补充绿地面积。

　　（4）其他配套规划

　　按5分钟生活圈配套要求，结合项目实际建设情况，二期补齐剩余配套。（附件5）

　　5. 落实文物古迹紫线

　　根据弥勒市政府2017年文件《弥勒市人民政府关于民主街片区省级文保单位弥阳文昌宫及建国楼保护范围和建设控制的情况说明》，划定文物保护范围为：

　　（1）弥阳文昌宫保护范围

　　东至机关职工宿舍 6.9米南至机关办公楼31.1 米，西至机关职工宿舍 17.3 米，北至机关职工宿舍 20.3米；

　　建设风貌协调区：以保护范围外延30米为界。

　　（2）弥阳建国楼保护范围

　　东至机关职工宿舍楼12.1米，南至政府大门16.5米，西至机关路面 6.7 米，北至政府办公楼 36.5米；

　　建设风貌协调区：以保护范围外延30米为界。

　　6. 指标调整

　　综合以上现状分析和相关规划论证，《弥勒市2016年城镇棚户区改造民主街片区（弥勒印象）建设项目》控制性详细规划调整有利于提升城镇居民居住空间的需求，有利于整合土地指标，有利于推进老城区商业激活的需求。

　　调整的控制指标在建筑密度、绿地率上与《城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）》存在一定差异，但已在原规划上做了大量优化，并考虑到原商户原址回迁的需求，同时进行了实地调研及公众意见征询，规划认为，为解决历史遗留问题及民生问题，具有可行性。

　　（以上分别为：控规调整用地指标一览表、控规调整控制指标表）

　　公示单位：弥勒市自然资源局规划中心

　　公示地点：1.弥勒市人民政府网；2.弥勒市自然资源局规划中心公示栏；3.地块所在位置。

　　公示时间：2023年7月27日——2023年8月25日。

　　意见反馈：1.在公示期内，任何单位和个人如对公示项目规划指标调整有异议，可以提出书面意见；单位意见须加盖公章，个人意见须署明真实姓名、身份证和联系电话。2.若您认为是该规划方案的利害关系人，在提交书面意见时，还应提供该规划方案直接涉及您利益的证明材料。3.意见反馈期限截至公示期届满后3日内，规定期限内未反馈意见的，视为无异议。

　　通信地址：弥勒市规划展览馆二楼（弥勒市自然资源局规划中心），联系人：王晨瑞，联系电话：0873-6182198。

　　弥勒市自然资源局

　　2023年7月27日

　　附件：1.2016年用地现状及城市道路红线宽度示意图

　　      2.2023年城市道路红线扩建示意图

　　      3.指标调整一览表

　　      4.二期指标与居住区标准差异对比一览表

　　      5.项目“五分钟生活圈”配套设施一览表

　　      6.位置图

　　      7.调整后用地利用规划图

　　      8.调整后公共服务设施规划图

　　      9.调整后分图则