弥勒市民主街片区棚户区改造房屋征收补偿安置方案(征求意见稿）

　　为切实加快推进我市棚户区改造工作，进一步完善城市功能，提升城市品质，着力改善城市棚户区人民群众的居住环境和居住条件，推动社会、经济、环境和谐发展，按照《国民经济和社会发展规划》和《弥勒市2014年国民经济与社会发展计划》城市发展战略，经弥勒市人民政府研究，决定对弥勒市民主街片区城市棚户区实施征收改造建设。为确保征收改造建设工作的顺利进行，保障被征收人的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令５９０号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】７７号）、《云南省国有土地上房屋征收评估技术鉴定管理暂行办法》（建房【2012】247号）、《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》（云政发【2013】１３３号）等法律、法规、规章和政策的规定，结合我市实际，制定本方案。

　　第一条  征收范围

　　根据《弥勒市民主街片区控制性详细规划》民主街片区棚户区改造项目的征收范围分为A、B二个片区：

　　A片区：位于环城西路以东、环城北路以南、民主街以北、环城东路以西。面积约92566.26平方米，138.78亩。

　　B片区：位于环城西路以东、民主街以南、环城南路以北、环城东路以西。面积约89333.78平方米，134亩。

　　具体范围详见弥勒市民主街片区棚户区改造项目四至界限红线图。

　　在规划确定的征收改造范围内的房屋所有权的单位和个人，均为被征收人，应服从城市总体规划和建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。征收人按本补偿方案对被征收人进行安置补偿。

　　第二条  征收人与被征收人

　　征收人：弥勒市人民政府

　　征收部门：弥阳镇人民政府

　　被征收人：本项目征收范围内的房屋所有权人（单位和个人）

　　第三条  征收期限

　　根据项目进展需要，由征收人发布公告确定具体征收时间。

　　第四条  被征收房屋面积和用途的认定

　　（一）被征收房屋面积的认定。原则上以房产管理部门核发的《房屋所有权证》载明的面积为准；如房屋现状与

　　《房屋所有权证》不符或没有《房屋所有权证》的，由具有房屋测绘资质的专业机构进行测绘，并最终以房屋主管部门审查核定的面积为准。

　　（二）被征收房屋用途的认定。以房产管理部门核发的《房屋所有权证》载明的用途为准。无《房屋所有权证》或《房屋所有权证》未载明的，以《建设工程规划许可证》载明的用途为准。

　　第五条  被征收房屋价值的认定

　　被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)评估确定。被征收人或房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起十个工作日内向房地产价格评估机构申请复核。对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起十个工作日内向云南省房地产评估专家委员会申请鉴定。

　　房地产价格评估机构由房屋征收部门，从《云南省2014年国有土地上房屋征收评估机构备选库名单》（云建房〔2013〕927号）推荐符合条件又愿意承担弥勒市民主街片区棚户区征收改造项目评估工作的房地产价格评估机构，组织被征收人协商选定；协商不成的，通过随机选定方式确定。

　　第六条  房屋征收补偿安置方式

　　房屋征收补偿安置方式为：货币补偿和产权调换两种，由被征收人自行选择决定其中一种。

　　第七条  临时安置补助费

　　（一）住宅房屋选择产权调换的被征收人，产权调换房屋交付前，由其自行解决周转用房，征收部门按月支付临时安置补助费，其标准为：

　　被征收房屋建筑面积100m2（含100 m2）以下的补助1000 元/月；101㎡以上120m2（含120 m2）以内的补助1200元/月；121m2以上150㎡（含150㎡）以内的补助1500元/月；151㎡以上的，超出部分的安置补助按每月每平方米补助8元。

　　（二）临时安置补助费的计算时限为：被征收人签订

　　《房屋征收补偿安置协议》并腾空房屋交付征收部门之日起计算，到安置房交房后三个月止。

　　（三）回迁时限为：自开工放线之日起24个月内。回迁时限到但不能交房，回迁安置补助费以每年10%递增标准支付。

　　（四）选择货币补偿的一次性计发三个月临时安置补助费。

　　第八条  搬迁补助费

　　房屋被征收人在《房屋征收补偿安置协议》约定的期限内搬迁的，征收部门一次性支付搬迁补助费，其标准为：

　　具有独立产权或共有产权的住宅每户补助3000元；

　　私有产权的临街商铺按平方面积给予补助，标准为：20元/m2。

　　第九条  停产停业损失的补偿

　　被征收房屋为临街商铺且符合下列条件的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的租金收益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产评估机构评估确定。

　　（一）被征收房屋具有房屋所有权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

　　（二）具有合法有效的营业执照、税务登记证；

　　（三）因征收房屋造成停产停业损失。

　　临街商铺是指弥勒市民主街片区城市棚户区改造工程项目范围内沿环城东路、环城西路、环城南路、环城北路、仕金街、民主街临街房屋主体结构第一层的合法经营场所。

　　第十条  特困补助

　　有下列情况之一的，被征收人在征收部门公告规定时限内签订《房屋征收补偿安置协议》并搬迁完毕，将《房屋所有权证》、《土地使用权证》、被征收房屋的钥匙和相关的资料移交给征收部门，且提供相应有效证件、证明，每户可额外享受一次性3000元的特困补助费：

　　（一）民政部门供养的五保户；

　　（二）烈士家属；

　　（三）低保户；

　　（四）残疾人。（指持有残联部门颁发的残疾证书）

　　同时具备以上两种或两种以上情形的，只能享受其中一种的一次性补助。

　　第十一条  不予补偿的范围

　　（一）房屋征收公告发布之日起，在房屋征收范围内，对被征收房屋及其附属设施进行改造、新建、扩建、装饰装修等行为的不予补偿。

　　（二）违法违章建筑和超过期限的临时建筑不予补偿。

　　第十二条  奖励办法

　　（一）征收补偿实施期限

　　本片区征收补偿实施期限为2014年X月X日至201X年X月X日。

　　（二）实施步骤

　　1.搬迁准备阶段：《房屋征收搬迁公告》发布后15日内。

　　2.征收实施时段：《房屋征收搬迁公告》发布后75日内。

　　3.奖励时段：在实施阶段中设定两个奖励时段，在不同的时间段内签订协议并完成搬迁的给予不同标准的奖励，具体时段为：

　　第一时段：1-45日（计45日）；

　　第二时段：46-60日（计15日）；

　　60日（不含）以后完成搬迁的不予以奖励。

　　附表：民主街片区棚户区改造搬迁奖励标准

　　第十三条  其他有关问题

　　（一）征收设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律规定执行。

　　（二）对征收房屋权属有争议，短期内又无法解决的，依法作好司法证据保全，待产权明确后给予补偿。

　　（三）相关税费的处理：对调换房屋面积小于或等于补偿面积的，产权调换房屋产生的有关税费由征收部门承担；调换房屋面积超出其补偿面积产生的税费则由被征收人承担。

　　（四）产权调换房屋的交房标准以商品房的售房标准为准。（五）办理相关证件的费用按相关规定各自承担。

　　（六）有关物业管理费的问题：凡属产权置换的被征收人，物业管理费由征收部门代缴两年。时限为：回迁房交房之日起两年。包括摩托车、自行车、电动自行车等停车费在内。

　　（七）若被征收的回迁户需要购买停车位者，按市场价优惠10%。

　　（八）征收范围内的国有资产另行处置。

　　第十四条  选房顺序的确定方式

　　（一）在搬迁准备阶段内，由征收部门统一对被征收人进行房屋面积测绘工作、用途认定工作和房屋价值评估工作。征收部门将房屋测绘结果和评估结果以书面形式发放给选择产权调换的被征收人，由被征收人在三个工作日内签字确认结果。

　　（二）被征收人完成对房屋测绘、评估结果的确认后，按照征收部门规定的征收实施阶段内，将《房屋所有权证》、《土地使用权证》和相关的资料移交给征收部门，并签订

　　《房屋征收补偿安置协议》，按安置补偿协议签订的先后顺序确定选房顺序，在规定的时限内优先选房。

　　第十五条  单元楼住户的征收补偿安置办法

　　（一）货币补偿

　　1、补偿金额：由征收部门按本方案第五条确定的被征收房屋的价值进行货币补偿。

　　2、支付期限：征收部门与被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》之日起七个工作日内支付补偿款的50%，余款在被征收人搬家完毕，且交付相关证件及房屋钥匙后七个工作日内支付。

　　（二）产权调换

　　1、原地回迁安置：在本项目改造建设的回迁房屋范围内安置。

　　2、异地调换安置：由征收部门在指定的地块建盖商品房作为异地产权调换安置房。（异地安置地点拟定弥勒大道以东复烤厂斜对面）

　　3、调换比例：按被征收房屋面积的1:1.2 进行套内面积调换，不含公摊面积。（公摊面积问题按本方案第二十条确定）

　　4、所选安置房面积差额的处理方法：

　　（1） 所选安置房面积原则上应接近所得补偿面积。

　　（2）安置房面积小于被征收人应得补偿面积的，在被征收人选定安置房后十个工作日内，小于面积部分由征收部门按市场销售价格扣除相应税费后补给被征收人。

　　（3）安置房面积大于被征收人应得补偿面积的，大于面积部分在20 m2以内（含20 m2）的，由被征收人按2600元/ m2的优惠价购买（注：该面积指被征收人每户独立产权只享受一套调换房的面积，且优惠价购买的面积一律为建筑面积）；超出20 m2的，由被征收人按市场销售价格购买。在被征收人选定安置房后十个工作日内，由被征收人将超出面积购房款一次性支付征收部门。

　　（三）关于单元楼住户储物间、柴棚的处理方法：

　　1、若其储物间、柴棚是有产权证的合法建筑，则可以按《房屋征收补偿安置方案》第十五条执行。

　　2、若其储物间、柴棚是无产权证的临时建筑，且是由被征收人出资建设，则补偿其建设成本，补偿费用补给单位，由单位对被征收人进行补偿。

　　3、若其储物间、柴棚等系单位所建，则无偿拆除。

　　第十六条  私有地产房的征收补偿安置办法

　　（一）货币补偿

　　1、补偿金额：由征收部门按本方案第五条确定的被征收房屋的价值进行货币补偿。

　　2、支付期限：征收部门与被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》之日起七个工作日内支付补偿款的50%，余款在被征收人搬家完毕，且交付相关证件及房屋钥匙后七个工作日内支付。

　　（二）产权调换

　　1、原地回迁安置：在本项目改造建设的回迁安置房屋范围内。

　　2、异地调换安置：由征收部门在指定的地块建盖商品房作为异地产权调换安置房。（异地安置地点拟定弥勒大道以东复烤厂斜对面）

　　3、调换比例和标准：

　　（1）房屋面积按被征收房屋面积的1:1.2 进行套内面积调换，不含公摊面积。（公摊面积问题按本方案第二十条确定）

　　（2）空地面积（核定的土地面积扣除建筑物占地面积）按评估价格进行货币补偿。

　　4、所选安置房面积差额的处理方法：

　　（1）所选安置房面积原则上应接近所得补偿面积。

　　（2）安置房面积小于被征收人应得补偿面积的，在被征收人选定安置房后十个工作日内，小于面积部分由征收部门按市场销售价格扣除相应税费后补给被征收人。

　　（3）安置房面积大于被征收人应得补偿面积的，大于面积部分在20 m2以内（含20 m2）的，由被征收人按2600元/ m2的优惠价购买（注：该面积指被征收人每户独立产权只享受一套调换房的面积，且优惠价购买的面积一律为建筑面积）；超出20 m2的，由被征收人按市场销售价购买。在被征收人选定安置房后十个工作日内，由被征收人将超出面积购房款一次性支付征收部门。

　　（三）关于私有地产房较大面积房屋的处理方法：

　　若被征收人房屋面积较大，可以采取部分房屋货币补偿，部分房屋回迁安置的方式，根据被征收人的要求，首先确定回迁安置房的面积，剩余部分经评估后由征收人对被征收人进行货币补偿，具体在签订《房屋征收补偿安置协议》中约定。

　　（四）关于私有单层住房的处理办法：

　　根据弥勒市规划局提供的资料，弥勒市城市控规规定：老城区规划容积率为1.4，建筑密度为30%，绿地率为35%，经测算，作出如下补偿办法：

　　1、对单层私有住房的房屋，由具有房屋测绘资质的专业机构进行房屋面积实测。

　　2、实测面积×1.1后所得面积为调换前的面积。

　　3、调换前的面积×1.2系数后为补偿面积。

　　第十七条  临街商铺的征收补偿安置办法

　　(一)  货币补偿

　　1、补偿金额：由征收部门按本方案第五条确定的被征收房屋的价值进行货币补偿。

　　2、支付期限：征收部门与被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》之日起七个工作日内支付补偿款的50%，余款在被征收人搬家完毕，且交付相关证件及房屋钥匙后七个工作日内支付。

　　3、回购优惠：选择货币补偿后，需要回购改造建设项目范围内商铺的，回购时同等面积按开盘价的5%给予优惠。（优惠价购买的面积一律为建筑面积）

　　（二） 产权调换

　　1、回迁安置：临街商铺实行在本项目回迁安置建设的商铺范围内回迁安置。

　　2、调换比例：按被征收商铺的建筑面积，按1：1 进行调换。

　　3、面积差额的处理方法：

　　（1）调换商铺面积小于被征收人应得补偿面积的，在被征收人选定调换商铺后十个工作日内，小于面积部分由征收部门按市场销售价格扣除相应税费后补偿给被征收人。

　　（2）调换商铺面积大于被征收人应得补偿面积的，调换面积超过征收面积的部分按市场销售价给予 5 %的优惠购买（优惠价购买的面积一律为建筑面积）。在被征收人选定调换商铺后十个工作日内，由被征收人将超出面积购房款一次性支付征收部门。

　　第十八条  私营企业经营用途房屋的征收补偿安置办法

　　(一)  货币补偿

　　1、补偿金额：由征收部门按本方案第五条确定的被征收房屋的价值进行货币补偿。

　　2、支付期限：征收部门与被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》之日起七个工作日内支付补偿款的50%，余款在被征收人搬家完毕，且交付相关证件及房屋钥匙后七个工作日内支付。

　　（二） 产权调换

　　1、原地回迁安置：实行在本项目建设的回迁安置房范围内回迁安置。

　　2、异地调换安置：由征收部门在指定的地块建盖商品房作为异地产权调换安置房。（异地安置地点拟定弥勒大道以东复烤厂斜对面）

　　3、调换比例：按被征收房屋的建筑面积，按1：1调换。

　　4、面积差额的处理方法：

　　（1）调换安置房面积小于被征收人应得补偿面积的，在被征收人选定安置房后十个工作日内，小于面积部分由征收部门按市场销售价格扣除相应税费后补偿给被征收人。

　　（2）调换安置房面积大于被征收人应得补偿面积的，调换面积超过征收面积的部分按市场销售价给予 5 %的优惠购买（优惠价购买的面积一律为建筑面积）。在被征收人选定安置房后十个工作日内，由被征收人将超出面积的购房款一次性支付征收部门。

　　第十九条  争议解决

　　征收部门与被征收人在征收公告的规定期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请市人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照《房屋征收补偿安置方案》作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　征收部门对被征收人给予补偿后，被征收人应当在《房屋征收补偿安置协议》约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　第二十条  关于公摊面积的问题：选择货币补偿安置方式的，被征收房屋的公摊面积计入补偿面积；选择产权调换安置方式的，被征收房屋和安置房的公摊面积均不计入补偿面积，即按被征收房屋的套内面积与安置房的套内面积进行产权调换，但安置房的公摊面积归被征收人所有。

　　第二十一条  本方案由征收部门拟定，报市人民政府审议通过后公告实施。

　　第二十二条  本方案由房屋征收部门负责解释。